A manutenção predial preventiva

Uma dos principais deveres de um síndico é cuidar da manutenção predial preventiva do condomínio, garantindo assim a segurança dos moradores, funcionários e usuários, bem como as boas condições da própria edificação e de seus equipamentos.

Não é um trabalho simples!  São inúmeros os detalhes e cuidados que não podem ser esquecidos e para ajudar nesta tarefa elaboramos este post com dicas sobre a manutenção predial  preventiva de imóveis residenciais e comerciais.

Boa leitura!

A importância da manutenção predial preventiva

Fazer a manutenção e reparo nas áreas comuns do condomínio e nos equipamentos prediais, ajuda a identificar possíveis defeitos que podem ser solucionados antes mesmo de se tornarem efetivamente um problema, além de aumentar a durabilidade e vida útil dos equipamentos e das estruturas do imóvel.

Promover reparos necessários à sua conservação ao identificar panes, situações de emergência e perigos prediais, como rachaduras, podem garantir a segurança de todos que circulam pelo condomínio e ainda gerar economia a longo prazo.

Outra grande vantagem da manutenção predial preventiva é manter o condomínio bem conservado o que valoriza o patrimônio e aumenta o bem-estar de todos.

No entanto, alguns síndicos, por  falta de verbas, má informação ou simplesmente desleixo, acabam deixando de lado serviços necessários, sucateando os edifícios.

É preciso ter consciência de que a manutenção predial é uma coisa simples e  muito mais fácil do que deixar os problemas se tornarem enormes, gerando um gasto maior.

Dicas para uma boa manutenção predial

  • Pesquise bastante antes de contratar uma empresa para fazer a manutenção predial. Peça ao menos 3 orçamentos que devem cobrir, além do serviço, materiais de qualidade equivalente.
  • Evite soluções paliativas, faça o que tiver que ser feito da maneira correta.
  • Planeje as obras maiores que precisam ser feitas. Nada de chamar pessoas de uma hora pra outra para fazer os serviços.
  • Ao preparar uma previsão orçamentária para as despesas com manutenção, leve sempre em consideração os gastos dos anos anteriores. Mas reserve também um dinheiro para as emergências que podem acontecer.
  • Faça uma programação de manutenção a curto, médio e longo prazos. Aprove a cronologia em assembléia e escolha as prioridades.
  • Programe com antecedência as manutenções e reparos e avise todos os condôminos..
  • Cada equipamento do edifício deve ter um arquivo que documente todas as informações e forneça um registro das manutenções realizadas.

Planejamento é a chave para o sucesso

Confira agora um exemplo de check-list para ajudar síndicos, administradores e zeladores a organizar a manutenção preventiva do condomínio.

Aqui estão elencados alguns dos itens mais importantes, mas cada caso é um caso e outros itens podem precisar de manutenção períodica, tais como: sistema hidraúlico, impermeabilização da cisterna, limpeza da caixa de gordura, etc.

Por fim, procure uma empresa capacitada e com experiência em manutenção predial como a Costanobre Engenharia. Entre em contato e peça um orçamento, teremos prazer em atendê-lo.

Check-list da manutenção predial

SISTEMA ELÉTRICO

  • A cada 6 meses, checar se o sistema de aterramento sofreu corrosão e se a chegada do fio terra nos apartamentos está em boas condições.
  • Verificar se há aquecimento nos fios ou mau contato, que causam fuga de energia. O quadro de força deve ser mantido lacrado. Uma empresa especializada deve verificar se o prédio está bem dimensionado ou se há sobrecarga elétrica.

GÁS

  • Mudança brusca no valor da conta é sinal de vazamento. A cada ano um técnico habilitado deve verificar todo o sistema. É importante conscientizar os moradores a verificar as contas e o aparecimento de cheiro estranho.

ELEVADORES

  • É obrigatório ter uma empresa responsável pelos elevadores, que costuma fazer um contrato mensal de manutenção. Verificar se a empresa é cadastrada no Contru. Ela deve emitir anualmente o RIA – Relatório de Inspeção Anual dos elevadores, com Anotação de Responsabilidade Técnica do engenheiro responsável.

BOMBAS

  • O ideal é manter um contrato de manutenção com empresa idônea, que garanta pronto-atendimento. O zelador deve estar atento a qualquer ruído anormal no funcionamento da bomba, e solicitar visita da empresa antes da quebra.

CAIXA D’ÁGUA

  • A limpeza anual é obrigatória, mas o ideal é limpar a cada seis meses. Usar o faxineiro do prédio para esse tipo de serviço parece economia, mas a caixa pode ser danificada por procedimentos inadequados. Além disso, se a sujeira for embora pela tubulação, pode entupir as torneiras do primeiro andar do prédio.

EQUIPAMENTOS DE SEGURANÇA PARA COMBATE À INCÊNDIO

  • As escadas devem estar livres de cestos de lixo e com os corrimãos de acordo com a NBR 9077/85. Freqüentemente devem ser verificados o fechamento, a regulagem e a existência de selo identificando o fabricante das portas corta-fogo.
  • Hidrantes e extintores devem ser revisados e recarregados anualmente.

PORTÕES, INTERFONES, SISTEMAS DE ALARME 

  • Manter um contrato único de manutenção para todos esses equipamentos (inclusive antena coletiva) garante economia para o condomínio, além de um atendimento mais rápido (deixe claro, em contrato, o prazo de atendimento).

ÁREAS DE LAZER

  • Os fabricantes de produtos químicos para piscina costumam oferecer treinamentos sobre tratamento da piscina. Se o zelador for o responsável pela limpeza da piscina, mantenha-o informado sobre o assunto, e siga sempre as recomendações dos fabricantes quanto ao armazenamento e manuseio dos produtos.
  • A cada três meses, o zelador deve verificar se há farpas, ferrugem ou peças soltas nos brinquedos. Após as férias escolares, é prudente fazer uma manutenção mais minuciosa.
  • Mensalmente, verificar os equipamentos dos salões de jogos, ginástica, festas, da quadra e da área da churrasqueira

GARAGENS

  • Verificar se a pintura dos canos segue a NR-26, que diz respeito a sinalização de segurança.
  • Não permitir a colocação de pneus junto às paredes e manter as demarcações das vagas pintadas com tinta adequada.
  • Garantir iluminação adequada (sensores de presença ajudam na economia de energia).
  • Fique atento ao aparecimento de trincas, infiltrações ou vazamentos.
  • Para garantir que todos esses itens sejam atendidos, o ideal é uma visita diária do zelador às garagens

FACHADAS

  • A cada 5 anos recomenda-se lavagem da fachada. Para qualquer serviço de fachada (pintura ou restauro), verifique a idoneidade da empresa contratada e solicite documentos, como CNPJ e guias de recolhimento de INSS, FGTS, ISS, entre outros. Os funcionários precisam trabalhar com Equipamentos de Proteção Individual (EPIs) adequados. Lembre-se que o síndico é co-responsável em caso de acidentes.

TOPO DO PRÉDIO

  • A cada 6 meses. Inclui pára-raios, luz-piloto, telhas, calhas e ralos,lajes,guarda-corpo e escadas, casa das máquinas e barrilete. Pequenos problemas, como ralinhos desencaixados ou calhas obstruídas por folhas, podem trazer sérias consequências.
Fontes: Secovi-SP e Procobre.

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