A importância da manutenção predial preventiva

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A importância da manutenção predial preventiva 

Um cano estourado, um problema no elevador, o portão queimado. Essas situações não podem ser 100% evitadas, mas já sabemos  que ter um bom calendário de manutenção predial preventiva é essencial para evitar essas, e muitas outras, surpresas. E mais do que isso, segundo os especialistas, custa até cinco vezes mais caro corrigir do que prevenir esses tipos de problemas no seu condomínio.

Então, se você já leu nosso artigo anterior sobre o tema e quer se aprofundar no assunto, não deixe de conferir este texto. Boa leitura!

As vantagens obtidas com a realização de uma manutenção preventiva

São inúmeras as vantagens da manutenção predial preventiva e entre elas podemos destacar:

  • Planejamento e controle de gastos;
  • Conservação de imóveis e consequentemente valorização dos mesmo;
  • Traz segurança aos condôminos, tanto física quanto psicológica.

Pesquisa realizada pela Câmara de Inspeção Predial de São Paulo em conjunto com o Corpo de Bombeiros, constatou que 66% dos acidentes ocorridos dentro dos condomínios são originados de deficiências na manutenção dos equipamentos. E segundo o mesmo levantamento, 29% dos casos foram registrados em revestimentos; 27% relacionados ao sistema elétrico; 18% no sistema de combate ao incêndio; 13% se referiam a problemas com impermeabilização; 9% na rede de gás e hidráulica; e, por fim, 8% dos acidentes estavam relacionados com irregularidades estruturais.

O que deve ser alvo da manutenção predial preventiva

Antes de tudo, é importante lembrar que existe uma norma técnica no país responsável por direcionar as atividades a serem desenvolvidas durante o processo de manutenção preventiva. Trata-se da NBR 15575:2013.

Mas vejamos agora o que deve ser analisado em uma manutenção predial preventiva.

Instalações elétricas

Para um bom funcionamento da parte elétrica do condomínio, é fundamental revisar se não estão ocorrendo queima frequente de lâmpadas e equipamentos, se não estão ocorrendo  havendo oscilações de energia, se os quadros e outros equipamentos estão em bom estado de conservação,etc.

Tratando-se de questões mais complexas, como aquecimentos dos cabos, fios soltos e expostos, acione um profissional da área para que ele possa identificar os danos e informar a medida corretiva.

Problemas com fiação podem gerar muita dor de cabeça, como incêndios, gastos a mais com energia e até colocar a vida de alguém em risco por causa de choques.

A norma determina que a inspeção deve ser feita a cada dois anos, no mínimo, de forma mais geral e de forma mais detalhada a cada cinco anos.

Instalações hidráulicas

Sempre observe as paredes e os tetos de todos os andares a fim de identificar bolhas, manchas ou fissuras por excesso de umidade.

Fique atento à vedação da caixa d’água e a sua higienização e aos possíveis vazamentos de tubulações trincadas, que podem vir a estourar.

Assim como na inspeção da parte elétrica, a hidráulica deve ser monitorada mais detalhadamente a cada cinco anos.

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Para-raios

Contrate um engenheiro elétrico para instalar para-raios de maneira correta e sem riscos. O tempo de manutenção dependerá das recomendações tanto do fabricante quanto do profissional que fez a instalação.

O laudo do para-raios dura um ano, mas a recomendação é que o mesmo passe por uma inspeção a cada seis meses. A norma técnica que regulamenta o Sistema de Proteção Contra Descarga Atmosférica (SPDA) é a NBR 5419:2005.

Limpeza da tubulação de esgoto

A manutenção preventiva da tubulação de esgoto não deve ser negligenciada e deve ser feita semestralmente.

Limpeza da caixa d’água

Conforme recomendação da Cetesb, a higienização dos reservatórios em condomínios deve ser realizada duas vezes por ano.

Portões, alarmes, interfones

É  bom ter sempre a mãos o contato de uma empresa que garanta o atendimento rápido e a manutenção desses sistemas. Afinal, quando esses aparelhos não funcionam, a segurança de todo o condomínio fica comprometida.

Limpeza de calhas

Em caso de chuvas fortes, pode haver vazamentos indesejados, caso as calhas não estejam bem limpas e desobstruídas.

Trata-se um serviço simples que só vai depender do tamanho do condomínio. Para evitar transtornos, o ideal é fazer a manutenção rotineira e preventiva das calhas anualmente, antes do período de chuvas.

Limpeza da fachada

Na cidade de São Paulo, segundo um decreto-lei, as fachadas dos prédios visíveis de logradouros públicos deverão ser pintadas ou lavadas, no mínimo a cada 5 anos.

Com relação à fachada ainda deve ser observado:

  • Impermeabilização dos terraços e floreiras: uma vez por ano;
  • Inspeção  nas placas de cerâmica ou pastilhas das fachadas e vedação de esquadrias: a cada 2 ou 3 anos;
  • Verificação e refação da pintura: a cada 4 ou 5 anos.

Dedetização

Recomenda-se que se façam duas dedetizações/desratizações por ano, de preferência em  outubro e abril. O objetivo é afastar as pragas urbanas, como insetos e ratos.

Manutenção da piscina

A manutenção da piscina é bastante detalhada e há a necessidade de cuidados diários. A filtragem deve ser feita diariamente. O controle do cloro, a cada dois dias. O controle do PH da água duas vezes por semana. Já a aspiração, a lavagem das bordas e a retrolavagem do filtro devem ser realizadas uma vez por semana. A clarificação e a decantação devem ser feitas sempre que necessário. 

Impermeabilização

Essencial, a impermeabilização de lajes, paredes e cobertura deve ser realizada a cada 5 anos.

Outros itens que merecem atenção

1. AVCB – Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros 

Trata-se de um documento emitido pelo Corpo de Bombeiros da Polícia Militar do Estado de São Paulo (CB PMESP) certificando que, durante a vistoria, a edificação possui as condições de segurança contra incêndio, previstas pela legislação e conforme Projeto Técnico (PT) aprovado para a edificação, estabelecendo um período de revalidação.

2. Seguro condominial 

O artigo 1.346 do Código Civil determina que o seguro do condomínio seja renovado de ano em ano. Existem coberturas opcionais e obrigatórias, e vale dizer que, segundo a legislação, algumas atribuições nunca poderão ser evitadas. São elas:

  • responsabilidade legal do síndico;
  • incêndio;
  • queda de aeronaves;
  • explosões;
  • raio;
  • vida dos funcionários.

O que levar em consideração na hora de contratar uma empresa de manutenção predial preventiva

Para a avaliação de propostas visando a contratação de serviços de terceiros para a manutenção predial preventiva, deve-se observar:

  • Qualificação técnica da empresa ou profissional em termos de capacidade técnica, recursos humanos e equipamentos necessários ao desenvolvimento dos serviços;
  • Experiência da empresa ou profissional na área,incluindo a observação de outros serviços em andamento ou já concluídos;
  • Referências de outros clientes;
  • Proposta técnica apresentada;
  • Preço, prazo para execução, condições de pagamento, cronograma físico-financeiro com base no contrato;
  • Habilitação jurídica, regularidade fiscal, idoneidade e capacidade financeira da empresa ou profissional, avaliada em relação ao porte do serviço contratado.

Gostou do texto? Pois saiba que ainda existem outras itens que precisam passar pela manutenção preventiva e para saber mais entre em contato conosco. Somos uma empresa capacitada e especialista em manutenção predial.